[Cập nhật 11/2025] Dự toán chi phí xây nhà 2 tầng 1 tum

Bạn đang nôn nóng muốn xây tổ ấm nhưng lại lo lắng về việc vượt ngân sách hay các chi phí phát sinh không tên? Đây là nỗi niềm chung của hầu hết các chủ đầu tư lần đầu xây nhà, đặc biệt với những mẫu nhà có thiết kế hiện đại và công năng tối ưu như nhà 2 tầng 1 tum.

Thực tế, để có một dự toán chi phí xây nhà 2 tầng 1 tum trọn gói chuẩn xác không phải là điều dễ dàng. Nó đòi hỏi bạn phải hiểu rõ cách tính diện tích, đơn giá vật tư và cả kinh nghiệm lựa chọn nhà thầu.

Tổng quan về nhà 2 tầng 1 tum và các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí

Nhà 2 tầng 1 tum là gì?

Trước khi tính toán xây nhà nhà 2 tầng 1 tum, bạn cần hiểu rõ cấu tạo của loại hình nhà ở này. Nhà 2 tầng 1 tum là mẫu nhà có 2 tầng chính và thêm một tầng nhỏ hay còn gọi là tầng áp mái nằm trên cùng. “Tum” thường được thiết kế để làm phòng thờ, phòng giặt, kho chứa đồ và kết nối trực tiếp với sân thượng.

Trong lĩnh vực xây dựng, việc tính toán chi phí luôn bắt đầu từ việc tính tổng diện tích xây dựng. Phần tum thường được tính theo hệ số thấp hơn các tầng chính (chỉ 50% – 70%). Đây là lợi thế kinh tế lớn nhất của mẫu nhà này. Bạn cần xác định rõ diện tích tum dùng làm phòng thờ, giặt hay chỉ là sân thượng có mái che, vì điều này ảnh hưởng trực tiếp đến hệ số tính và chi phí xây nhà 2 tầng 1 tum của bạn.

Mẫu nhà 2 tầng 1 tum sau khi xây dựng hoàn thiện

Công thức tính diện tích xây dựng chuẩn xác nhất

Đây là bước cần phải có và quan trọng nhất để tính tổng dự toán chi phí xây nhà 2 tầng 1 tum. Đơn vị xây dựng sẽ dựa vào tổng diện tích này nhân với đơn giá/m2.

Hạng Mục Xây Dựng	Tỷ Lệ Tính (So với diện tích sàn)	Ghi Chú Chuyên Môn
Móng Băng	30% – 50%	Chi phí thấp hơn móng cọc/móng bè.
Móng Cọc	30% – 40%	Tùy thuộc vào địa chất, thường ổn định hơn.
Tầng Trệt, Lầu 1, Lầu 2	100%	Tính theo diện tích sàn thực tế.
Tầng Tum (Phần có mái che)	50% – 70%	Tùy vào thiết kế và mức độ hoàn thiện.
Sân Thượng, Ban Công (Không mái)	30% – 50%	Cần tính toán cẩn thận để tránh phát sinh.
Mái Bê Tông Cốt Thép	50%	Chỉ tính phần sàn mái (không tính sàn tum).

Ví dụ: Nhà 5x20m có 100m2 sàn. Nếu tổng diện tích sau khi nhân hệ số là $250m^2$ , thì chi phí sẽ tính trên con số $250m^2$ này.

>>> Xem thêm >>> Trọn gói chi phí xây nhà 1 trệt 1 lầu tại Bình Dương

Các yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá m2

Đơn giá xây dựng không phải là một con số cố định. Nó phụ thuộc vào 4 yếu tố then chốt sau:

Vị trí và điều kiện thi công: Nhà ở khu vực trung tâm, hẻm nhỏ, hay có nền đất yếu sẽ làm tăng chi phí vận chuyển vật tư và chi phí gia cố móng.
Phong cách kiến trúc: Nhà phong cách hiện đại thường có chi phí xây dựng (nhân công) thấp hơn so với phong cách tân cổ điển hoặc cổ điển vì yêu cầu kỹ thuật và chi tiết trang trí phức tạp hơn.
Thời điểm khởi công: Giá vật tư (thép, xi măng, gạch,…) thay đổi theo thị trường và mùa vụ (thường tăng vào mùa cao điểm).
Chất lượng vật tư: Lựa chọn gói thầu trung bình, khá hay cao cấp là yếu tố có tác động lớn nhất đến tổng dự toán chi phí xây nhà 2 tầng 1 tum của bạn.

Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây nhà 2 tầng 1 tum

Chi phí xây nhà 2 tầng 1 tum theo các gói thầu trọn gói

Chi phí xây nhà 2 tầng 1 tum đây là phần quan trọng nhất. Chúng tôi sẽ cung cấp đơn giá tham khảo cho năm 2025 theo 3 gói thầu phổ biến nhất.

Báo giá gói thầu nhân công hoàn thiện

Phạm vi: Nhà thầu cung cấp nhân công từ phần thô đến hoàn thiện, chủ nhà tự mua sắm toàn bộ vật tư (thô và hoàn thiện).
Ưu điểm: Chủ nhà chủ động kiểm soát chất lượng vật tư.
Nhược điểm: Mất rất nhiều thời gian, dễ bị thiếu vật tư hoặc đội giá do mua lẻ.
Đơn giá tham khảo: 1.800.000 – 2.200.000 VNĐ/m2 (Tùy khu vực).

Báo giá gói thầu xây thô và nhân công hoàn thiện

Phạm vi: Nhà thầu lo toàn bộ vật tư phần thô (cát, đá, xi măng, thép,…) và nhân công hoàn thiện. Chủ nhà chỉ mua vật tư hoàn thiện (gạch ốp lát, thiết bị vệ sinh, sơn,…).
Ưu điểm: Đảm bảo chất lượng khung nhà, tiết kiệm thời gian mua sắm vật tư thô.
Nhược điểm: Vẫn cần kiểm soát vật tư hoàn thiện.
Đơn giá tham khảo: 3.800.000 – 4.500.000 VNĐ/m2 (Tùy vật tư thô).

Báo giá gói thầu xây nhà 2 tầng 1 tum trọn gói

Đây là gói thầu được khuyên dùng nhiều nhất để kiểm soát chi phí xây nhà 2 tầng 1 tum và đảm bảo chất lượng, đúng tiến độ.

Gói Vật Tư	Đơn Giá Tham Khảo (VNĐ/m2)	Đặc Điểm Vật Tư
Gói Tiết Kiệm	4.800.000 – 5.300.000	Sử dụng vật tư cơ bản, phù hợp ngân sách eo hẹp.
Gói Phổ Thông	5.400.000 – 5.800.000	Vật tư chất lượng tốt (Tôn Hoa Sen, Xi măng Hà Tiên, Thiết bị Inax/Viglacera,…), đảm bảo công năng và độ bền.
Gói Cao Cấp	Từ 6.000.000 trở lên	Vật tư nhập khẩu, thiết bị cao cấp (Thép Việt Nhật, Gạch Bạch Mã, Sơn Dulux, Thiết bị TOTO/Kohler,…).

>>> Xem thêm >>> Xây nhà trọn gói bao nhiêu 1m2 mới nhất 2026

Bí quyết tiết kiệm chi phí xây nhà 2 tầng 1 tum

Đây là phần giá trị nhất, nơi tôi chia sẻ những kinh nghiệm thực tế giúp bạn tối ưu chi phí xây nhà 2 tầng 1 tum mà vẫn giữ được chất lượng công trình.

Tối ưu hóa thiết kế

Hình khối đơn giản: Nhà càng nhiều góc cạnh, chi tiết trang trí phức tạp (phào chỉ, con tiện) thì chi phí nhân công và vật liệu hoàn thiện càng cao. Hãy chọn thiết kế hiện đại, phẳng phiu.
Tránh thay đổi thiết kế khi đang thi công: Một lần thay đổi vị trí cửa sổ hoặc tường ngăn có thể làm lãng phí vật liệu và làm chậm tiến độ cả tuần.

Chốt thiết kế cuối cùng trước khi thi công để tối ưu chi phí xây nhà 2 tầng 1 tum

Chọn đúng nhà thầu có chuyên môn

Hãy chọn nhà thầu sẵn sàng tư vấn giải pháp tiết kiệm (ví dụ: tư vấn vật tư thay thế có chất lượng tương đương nhưng giá tốt hơn) chứ không phải người chỉ biết báo giá cao. Sự minh bạch trong hợp đồng là thước đo niềm tin tốt nhất.

Quản lý mua sắm vật tư hoàn thiện

Nếu bạn chọn gói thầu có chủ nhà lo vật tư hoàn thiện, hãy:

Lập danh sách số lượng chuẩn: Tính toán số lượng gạch, sơn… dư ra không quá 5% để dự phòng cắt gọt. Tránh mua quá nhiều gây lãng phí.
Săn khuyến mãi đầu năm: Thường các hãng vật liệu sẽ có đợt khuyến mãi lớn vào đầu năm (sau Tết) khi thị trường bắt đầu sôi động.