Cách tính diện tích xây dựng theo m2 chuẩn xác nhất

Việc nắm rõ cách tính diện tích xây dựng là bước quan trọng nhất để chủ đầu tư chủ động ngân sách, tránh tình trạng “bù lỗ” hoặc phát sinh chi phí ngoài tầm kiểm soát khi làm việc với nhà thầu.

Phân biệt Diện tích xây dựng và Diện tích sàn

Rất nhiều gia chủ nhầm lẫn giữa hai khái niệm này, dẫn đến những sai lệch hàng trăm triệu đồng khi tính toán chi phí.

Diện tích sàn (GFA): Là tổng diện tích có thể sử dụng bên trong các tầng (bao gồm cả ban công, hành lang…). Đây là thông số để tính toán mật độ xây dựng và cấp phép.
Diện tích xây dựng: Là con số dùng để tính chi phí thi công (thường gọi là diện tích tính tiền). Nó bao gồm diện tích sàn cộng với các phần diện tích khác như: móng, hầm, mái, sân vườn… nhân với một hệ số xây dựng nhất định.

Công thức tổng quát tính diện tích xây dựng

Để tính được tổng chi phí xây nhà, các nhà thầu hiện nay áp dụng công thức chuẩn sau:

Tổng \ diện \ tích \ thanh \ toán = \sum (Diện \ tích \ sàn \times Hệ \ số \ tương \ ứng)

Trong đó, mỗi hạng mục (móng, sàn, mái) sẽ có một hệ số quy đổi dựa trên mức độ hao phí vật tư và nhân công.

>>> Xem thêm >>> Bảng giá xây dựng trọn gói 2026 gồm những gì

Hướng dẫn chi tiết cách tính từng hạng mục xây dựng

Dựa trên quy định tính diện tích sàn và thực tế thi công tại Việt Nam, các hệ số thường được áp dụng như sau:

Cách tính diện tích tầng hầm

Diện tích tầng hầm được tính dựa trên độ sâu so với cốt vỉa hè:

Độ sâu < 1.3m: Tính 150% diện tích.
Độ sâu 1.3m – 1.7m: Tính 170% diện tích.
Độ sâu 1.7m – 2.0m: Tính 200% diện tích.
Độ sâu > 2.0m: Tính 250% diện tích.

Các lưu ý về độ sâu khi tính diện tích tầng hầm

Cách tính m2 sàn xây dựng nhà phố

Đây là phần diện tích có mái che (tầng trệt, lầu 1, lầu 2, …..):

Phần diện tích có mái che: Tính 100% diện tích.
Cách tính diện tích ban công: Nếu ban công có mái che tính 100%, ban công hở (sân thượng) tính 50% – 70%.
Ô trống trong nhà (Lỗ thông tầng): Diện tích < 8m2 tính 100%; diện tích > 8m2 tính 50%.

Cách tính diện tích mái & sân vườn

Mái bê tông cốt thép: Tính 50% diện tích.
Mái tôn (bao gồm xà gồ): Tính 30% diện tích.
Mái ngói hệ kèo sắt: Tính 70% diện tích mái chéo.
Mái ngói BTCT: Tính 100% diện tích mái chéo.
Sân trước/sau: Thường tính 40% – 85% tùy vào khối lượng công việc (có lát gạch, làm móng hay không).

>>> Xem thêm >>> Cách tính chi phí xây nhà 2 tầng 100m2 chuẩn nhất

Ví dụ minh họa thực tế

Giả sử bạn cần tính cách tính m2 xây nhà phố 2 tầng trên diện tích đất 5x20m (100m2), móng cọc, mái bê tông:

Móng cọc: $100m2 \times 30\% = 30m2$
Tầng trệt: $100m2 \times 100\% = 100m2$
Lầu 1: $100m2 \times 100\% = 100m2$
Mái BTCT: $100m2 \times 50\% = 50m2$

=> Tổng diện tích xây dựng: $30 + 100 + 100 + 50 = 280m2$

Nếu đơn giá xây trọn gói là 5.000.000đ/m2, tổng chi phí sẽ là: $280 \times 6.000.000 = 1.680.000.000$ VNĐ.

Những lưu ý “vàng” để không bị mất tiền oan

Để đảm bảo tính minh bạch và chuẩn xác về thông số kỹ thuật, gia chủ cần lưu ý:

Kiểm tra mật độ xây dựng: Không phải toàn bộ diện tích đất đều được phép xây dựng 100%. Bạn cần đối soát với giấy phép xây dựng để tính toán chính xác.
Thống nhất hệ số ngay từ đầu: Mỗi nhà thầu có thể có cách tính hệ số phần móng và mái khác nhau (chênh lệch 5-10%). Hãy yêu cầu bảng chi tiết hệ số trước khi ký hợp đồng.
Phân biệt rõ “Xây dựng trọn gói” và “Phần thô”: Một số đơn vị báo giá thấp nhưng lại nhân hệ số rất cao ở các phần phụ trợ.

Hiểu đúng cách tính diện tích xây dựng giúp bạn nắm thế chủ động trong tài chính. Nếu bạn đang có kế hoạch xây dựng tại khu vực miền Nam và cần một bảng dự toán chi tiết, hãy liên hệ ngay với Xây dựng Trường Giang để được tư vấn dựa trên bản vẽ kiến trúc cụ thể