Bạn đang ấp ủ dự định xây dựng tổ ấm 2 tầng trên diện tích 100m2 và băn khoăn về ngân sách? Câu hỏi “Chi phí xây nhà 2 tầng 100m2 hết bao nhiêu tiền?” luôn là ưu tiên hàng đầu, bởi nó quyết định đến toàn bộ kế hoạch tài chính và chất lượng công trình của gia đình bạn.

Năm 2025 chứng kiến nhiều biến động về giá vật liệu xây dựng và nhân công. Nếu không có công thức tính toán và dự toán chi tiết từ nhà thầu, bạn rất dễ rơi vào tình trạng vượt ngân sách hoặc chất lượng công trình không đảm bảo.

Bảng dự toán chi phí xây nhà 2 tầng 100m2 

Để có một con số dự toán tin cậy, chúng ta cần tuân thủ công thức tính toán chuẩn mực mà các công ty xây dựng chuyên nghiệp áp dụng.

Công thức tính tổng diện tích sàn xây dựng

Đây là bước then chốt quyết định tổng chi phí. Tổng diện tích tính tiền được xác định bằng cách nhân diện tích sàn 100m2 với hệ số quy đổi của từng hạng mục công trình.

Cách tính đơn giá thi công

Đơn giá thi công là chi phí trên mỗi mét vuông xây dựng, được phân loại dựa trên chất lượng vật tư hoàn thiện mà chủ đầu tư lựa chọn.

Công thức dự toán: Tổng chi phí = Tổng diện tích sàn xây dựng x Đơn giá thi công 

Ví dụ (Gói tiêu chuẩn 5.700.000VNĐ/m2): 295m2 x 5.700.000 VNĐ/m2 = 1.681.500.000 VNĐ

Phân tích chi phí bóc tách theo hạng mục

Để tăng cường sự minh bạch, tổng chi phí được chia thành các nhóm chính:

Chi phí xây dựng phần thô và vật tư thô 

Đây là phần cốt lõi, chiếm 65% ngân sách, quyết định độ bền của ngôi nhà.

• Vật tư cam kết: Thép Hòa Phát/Việt Nhật, Xi măng Holcim/Hà Tiên, cát, đá, gạch xây chất lượng cao.

• Giá trị ước tính: 295m2 x 3.700.000 VNĐ/m2 = 1.091.500.000 VNĐ.

Chi phí vật tư hoàn thiện

Chiếm 30% ngân sách, ảnh hưởng đến thẩm mỹ và tiện nghi. Chi phí sẽ thay đổi lớn tùy thuộc vào lựa chọn của chủ nhà.

• Vật tư tiêu biểu: Gạch lát nền/ốp tường, sơn (2 lớp chống thấm, 2 lớp màu), hệ thống cửa, thiết bị vệ sinh và chiếu sáng cơ bản.

• Giá trị ước tính: 295m2 x 1.800.000 VNĐ/m2 = 531.000.000VNĐ.

>>> Xem thêm >>> Trọn gói chi phí xây nhà 1 trệt 1 lầu tại Bình Dương

Chi phí phát sinh không thể thiếu

Đây là các khoản phí thường bị bỏ qua nhưng lại rất quan trọng chiếm 5%

• Phí thiết kế: 50.000 – 100.000VNĐ/m2 (Thường được miễn phí khi ký HĐ trọn gói).

• Phí giấy phép xây dựng: Bao gồm các lệ phí hành chính và thủ tục liên quan (tùy khu vực).

• Chi phí dự phòng: Khoản tiền 30-70 triệu VNĐ dự trù cho các thay đổi nhỏ hoặc vấn đề địa chất không lường trước.

>>> Xem thêm >>> [Cập nhật 11/2025] Dự toán chi phí xây nhà 2 tầng 1 tum trọn gói

Cách tính chi phí xây nhà 2 tầng cho từng diện tích 

Khi lập dự toán chi phí xây nhà 2 tầng, Trường Giang JSC luôn căn cứ trên hai yếu tố cốt lõi: tổng diện tích thi công và đơn giá theo tiêu chuẩn vật tư. Tổng chi phí thực tế có thể thay đổi theo: vị trí lô đất, chiều cao tầng, yêu cầu kiến trúc, loại móng, loại mái và mức vật tư hoàn thiện chủ nhà lựa chọn. Dưới đây là bảng tổng hợp chi phí dự kiến cho các kích thước phổ biến nhất trên thị trường:

Chi phí xây nhà 2 tầng 6x15m

• Diện tích 1 tầng: 90 m2

• Diện tích 2 tầng: 180 m2

• Diện tích quy đổi hoàn thiện sau khi cộng móng + mái: khoảng 220 – 240 m2

Chi phí dự kiến (trọn gói): 1,32 – 1,55 tỷ đồng (phụ thuộc vật tư trung bình hoặc khá)

Chi phí phần thô: khoảng 750 – 850 triệu đồng

Chi phí xây nhà 2 tầng 7x15m

• Diện tích 1 tầng: 105 m2

• Diện tích 2 tầng: 210 m2

• Diện tích quy đổi: 250 – 270 m2

Chi phí trọn gói dự kiến: 1,55 – 1,75 tỷ đồng

Chi phí phần thô: khoảng 880 – 950 triệu đồng. Diện tích lớn giúp tối ưu không gian sinh hoạt, phù hợp với các mẫu nhà 2 tầng phong cách hiện đại hoặc tân cổ điển.

Chi phí xây nhà 2 tầng 45m2

• Diện tích 1 tầng: 45m2

• Diện tích 2 tầng: 90m2

• Diện tích quy đổi: 110m2 – 120m2

Chi phí trọn gói: 660 – 800 triệu đồng

Chi phí phần thô: khoảng 380 – 430 triệu đồng. Mẫu 45m2 thích hợp cho nhà phố nhỏ, mặt tiền hẹp hoặc khu vực đất hạn chế.

Chi phí xây nhà 2 tầng 8x10m

• Diện tích 1 tầng: 80m2

• Diện tích 2 tầng: 160m2

• Diện tích quy đổi: 190 – 210m2

Chi phí trọn gói: 1,15 – 1,35 tỷ đồng

Chi phí phần thô: khoảng 650 – 750 triệu đồng

Mẫu này được nhiều chủ nhà lựa chọn vì diện tích vừa phải, công năng dễ bố trí.

Chi phí xây nhà 2 tầng 3 phòng ngủ

Thông thường, nhà 2 tầng 3 phòng ngủ sẽ có tổng diện tích sàn từ 180 – 220m2
Diện tích quy đổi dao động: 210 – 250m2

Chi phí trọn gói: 1,3 – 1,7 tỷ đồng

Chi phí phần thô: 750 – 950 triệu đồng

Phù hợp cho gia đình trẻ 3 – 4 người, bố trí 1 phòng ngủ dưới + 2 phòng ngủ trên hoặc 3 phòng ngủ tập trung trên tầng 2.

Chi phí xây nhà 2 tầng 4x20m

• Diện tích 1 tầng: 80 m2

• Diện tích 2 tầng: 160 m2

• Diện tích quy đổi: 190 – 210 m2

Chi phí trọn gói: 1,15 – 1,35 tỷ đồng

Chi phí phần thô: 650 – 750 triệu đồng

Mẫu 4x20m là kích thước rất phổ biến tại các khu phố mới, dễ thiết kế theo phong cách hiện đại.

CÔNG TY CỔ PHẦN THIẾT KẾ KIẾN TRÚC XÂY DỰNG TRƯỜNG GIANG